Služby pro prodávající

Níže naleznete vybrané nástroje a služby, které pro práci s developerskými projekty používám. Nejen díky těmto nástrojům jsem profesionálem v oboru,
s těmito nástroji a mým know how bude váš projekt úspěšný.

PŘEDSMLUVNÍ VZTAH

Na začátek je dobré se potkat a společně probrat všechny varianty spolupráce. Po shlédnutí nemovitosti a zjištění vašich potřeb probereme prodejní cenu a možnosti spolupráce. 

Návštěva nemovitosti

Návštěva nemovitosti je jedním ze zásadních kroků, který je nutný pro nastavení spolupráce a strategie prodeje. Nelze na odborné úrovni navrhnout způsob prodeje a cenu, aniž bych danou nemovitost viděl. Budu rád, když mi vaši nemovitost představíte osobně a povíte mi k ní vše, co by mohlo být pro úspěšný prodej podstatné. Pro další fázi prodeje obvykle volím následující postup: nemovitost několikrát navštívím sám, prozkoumám blízké okolí a vyhledám všechny zajímavosti, které mohou potenciální kupující zajímat a mohou být nápomocné k prodeji vaší nemovitosti.

Zjištění potřeb

Umím pečlivě naslouchat a dokážu se vcítit do druhých lidí. Empatie patří k mým silným stránkám. Vyslechnu si vaše očekávání, potřeby i cíle a na základě toho vám sdělím svoji představu. Ne vždy je prodej o tom, prodat co nejrychleji. Proto budu pečlivě posuzovat vaše potřeby s ohledem na potenciál dané nemovitosti a aktuální vývoj na realitním trhu nemovitostí. Vždy chci s ohledem na vaše potřeby to nejlepší, a proto se nebojím říkat pravdu, abych následně mohl naplnit vaše očekávání.

Tržní analýza

Vypracuji kalkulaci ceny s ohledem na vaše potřeby a cíle. Zde nastane klíčové rozhodnutí, jakým způsobem vést prodejní strategii. Představím vám možnosti k výběru. Ve své kalkulaci zohledňuji mnoho faktorů. Vycházím ze svých zkušeností, cenových map a historických dat v časové ose nabídky a skutečného prodeje. Jsou však i zcela specifické situace, proto je dobré tyto skutečnosti společně diskutovat. Aby byl prodej úspěšný, musí naše spolupráce probíhat ve shodě se zaměřením na splnění vytyčeného cíle.

NASTAVENÍ SPOLUPRÁCE

V rámci našeho smluvního vztahu se vám rád předem zavážu k tomu, co pro vás v rámci služeb budu dělat. Jedině tak mi můžete dát zpětnou vazbu a vědět, jestli naše dohody plním či nikoli. Přesvědčte se o tom, jak jsou spokojeni s mými službami klienti, kteří je již využili před vámi. S jejich souhlasem vám na ně poskytnu kontakt a můžete se s nimi spojit. Nic netajím, mám rád otevřené vztahy a dopředu nastavená očekávání.

Chtěla bych poděkovat panu Filipu Ondrušovi, který mi pomohl s prodejem bytu. Oceňuji jeho profesionální přístup, dobré rady a vstřícnost ve všech službách spojených s tímto prodejem. Ušetřil mi mnoho času a starostí, byl vždy k dispozici a výborně komunikoval ve všech fázích prodeje. Jsem spokojena se službami FIOREAL.
Jitka Brandejsoválektor, kouč
Obecně mám k realitním kancelářím nedůvěru. Mediální obraz i zkušenosti z mého okolí s těmito službami nejsou úplně pozitivní. Jsem tedy velmi potěšena, že jsem mohla spolupracovat s firmou FIOREAL, která tuto nálepku vyvrací. S firmou FIOREAL a panem Ondrušem jsem se setkala při koupi bytu a následně u jeho pronájmu. Spolupráce v obou případech byla skvělá. Cením si zejména profesionality na vysoké úrovni (aktivní přístup, práce nad rámec povinností i pracovního času, prozákaznická orientace, následná péče o zákazníka - např. zasílání informací o dani z nemovitosti) a odbornosti (konzultace při pronájmu bytu a výběr kandidátů). Pokud v budoucnu budu znovu potřebovat služby realitní kanceláře, bez obav se znovu obrátím na pana Ondruše.
Kristýna HrubáCustomer Experience Designer

PŘÍPRAVA NEMOVITOSTI

Nachystat nemovitost nejen pro právní stránce je základem budoucího úspěchu.

Právní podklady k nemovitosti

Kolik z následujících základních dokumentů máte nyní k dispozici? List vlastnictví k nemovitosti, snímky z pozemkové mapy, nabývací titul, evidenční list, úvěrovou smlouvu, průkaz energetické náročnosti budovy, stavební dokumentaci, seznam věcných břemen a zástavních práv, revize (palivové cesty, revizní zprávy ke spalinovým cestám ke komínu, či revize plynových zařízení), potvrzení o bezdlužnosti vůči společenství vlastníků jednotek/družstvu apod. Na začátku prodeje vyžaduje nejvíce času nashromáždit všechny podklady nutné k prodeji nemovitosti. Zákon zcela jasně ukládá, které náležitosti je nutné předat kupujícímu. A mnoho dalších dokumentů bude potřeba pro samotný právní převod. Je možné, že spousty z nich nemáte k dispozici, případně je má společenství vlastníků jednotek/družstvo (při prodeji bytů), nebo jste je ani nedostali od předcházejícího vlastníka. Pro některé bude potřeba vyrazit na stavební úřad. Mnoho z těchto starostí jsem schopen vyřešit za vás na základě plné moci k administrativním úkonům. Ušetřím tak váš čas a získám přesně ty podklady, které jsou pro úspěšný převod potřeba.

Faktické podklady

Na rozdíl od jiných makléřů nebo prodávajících tuto část nepodceňuji ani nevynechávám. Jsem si vědom toho, že kupující oprávněně zajímá, kde je nejbližší školka, kde se dá nejlépe nakoupit, kdy je vhodná doba na parkování, kde je nejbližší řemeslník, jak často se schází společenství vlastníků jednotek/družstvo a jak hospodaří, kde se dá v domě uložit kolo apod. Některé z těchto informací pro vás doposud nebyly důležité, ale to neznamená, že nemohou být důležité pro budoucí majitele nemovitosti.

Technická příprava nemovitosti

Technická příprava nemovitosti se stává jednou z nejdůležitějších částí příprav nemovitosti. Aby se nemovitost prodala za co nejvyšší cenu, musí být dokonale připravená, dokonale nafocená a tím tak dokonale představená kupujícím. Opravit drobné praskliny, utáhnout kliky, vyměnit žárovky za silnější, vyprat koberce, vymalovat či zasádrovat otvor po hmoždince je opravdu drobná investice oproti tomu, jaký přinese výsledný efekt. Z nemovitosti je potřeba odstranit drobné neduhy, které její majitel díky provozní slepotě nevidí, ale kupujícího upoutají. Proto za pomoci řemeslníků a vybraných firem necháme provést tyto drobné opravy, aby nemovitost nejen dokonale vypadala, ale i dokonalá byla.

Úklid nemovitosti

Nikdo z kupujících nechce přijít do neuklizené nemovitosti. Proto vždy před prohlídkami necháváme nemovitost kompletně uklidit, včetně mytí oken, koupelny či kuchyňské linky a v ní umístěných spotřebičů. Takto uklizenou nemovitost necháváme provonět speciálními vůněmi, které navodí příjemnou atmosféru a potenciální kupující se zde budou cítit příjemně.

PREZENTAČNÍ PŘÍPRAVA NEMOVITOSTI

Zaměření nemovitosti

Zaměření nemovitosti nenahrazuje zpracování technické dokumentace. Samotné zaměření přinese dvě přidané hodnoty, a to jak pro prodávající, tak pro kupující. První je v podobě získání podkladů pro zpracování marketingového dispozičního plánku (viz. další bod) a druhá v podobě získání důležitých informací pro kupující. V jejich rozhodování hraje důležitou roli, pokud například ví, jak velká a hluboká šatní skříň se jim vejde na chodbu či do ložnice. V neposlední řadě se tyto informace můžou hodit pro případnou změnu dispozice. Ta vaše stávající jim nemusí vyhovovat, ale pokud budou znát rozměry, bude pro ně jednodušší s daným prostorem pracovat a jelikož tyto rozměry mít budou, budou mít i větší motivaci.

Marketingový plánek nemovitosti

Pouze 10 % lidí má představivost a prostorovou orientaci. Proto těm ostatním pomůže dispoziční plánek nemovitosti. Chci vás (i sebe) ušetřit toho, že např. přivedu klienty na prohlídku a až na místě zjistí, že jsou místnosti průchozí, což jim zásadně nevyhovuje. Zkuste si to sami představit a podívejte se na inzerát, kde není dispoziční plánek. Budete si schopni z fotek vizualizovat, jak vypadá samotná dispozice nemovitosti? Sousedí ložnice s koupelnou, nebo s obývacím pokojem? Proto je již na začátku důležité toto zájemcům představit, abychom se společně vyvarovali toho, že půjdou na prohlídku zbytečně. Plánek musí být srozumitelný pro všechny potenciální zájemce.

Home staging

Homestaging funguje jako zaklínadlo, protože jeho hlavním cílem je zvýraznit klady nemovitosti tak, aby vypadala co nejatraktivněji a zároveň oslovila co největší počet potenciálních zájemců o koupi. To je ve většině případů to, oč při prodeji nemovitosti jde, a proto má obrovskou přidanou hodnotu pro prodávající. Jedná se o nadstandardní službu, která je mými dodavateli těchto služeb poskytována ve většině případů již ve standardu služeb.

Profesionální fotografie

Fotografie většinou představuje první kontakt s danou nemovitostí. Pokud si klient vybírá na internetu, co myslíte, zamiluje se spíše do nemovitosti, která nebude profesionálně nafocená nebo do té hezké a profesionálně zpracované? Proto vždy najímám profesionální fotografy, kteří dokážou vystihnout přednosti a potenciál dané nemovitosti. V kombinaci s homestagingem dokážu vaši nemovitost představit na té nejlepší možné profesionální úrovni. A zájemci to dokáží ocenit.

Virtuální prohlídka

Virtuální prohlídka umožní potenciálním kupujícím procházet se volně nemovitostí, jako kdyby se v ní fyzicky nacházeli. Nemusí nikam cestovat, byt si projdou kolikrát chtějí, a to i opakovaně. Samozřejmostí je možnost zažít skutečnou virtuální realitu za pomoci virtuálních brýlí. Výhodou při prodeji s tímto nástrojem je, že tito kupující přijdou na prohlídku již daleko lépe připraveni a jejich dotazy jsou tak již spíše odborné a faktické. Jde již o skutečné zájemce.

Webové stránky nemovitosti

Virtuální prohlídka umožní potenciálním kupujícím procházet se volně nemovitostí, jako kdyby se v ní fyzicky nacházeli. Nemusí nikam cestovat, byt si projdou kolikrát chtějí, a to i opakovaně. Samozřejmostí je možnost zažít skutečnou virtuální realitu za pomoci virtuálních brýlí. Výhodou při prodeji s tímto nástrojem je, že tito kupující přijdou na prohlídku již daleko lépe připraveni a jejich dotazy jsou tak již spíše odborné a faktické. Jde již o skutečné zájemce.

Karta nemovitosti

Kolik nemovitostí zájemce při svém hledání navštíví? Kolik si jich po týdnu pamatuje? Jen ty hezké a ty, ke kterým dostal nějaké informace. Moje karta nemovitosti obsahuje základní informace o nemovitosti, fotografie, popis i cenu a vždy je doplněna dispozičním plánkem dané nemovitosti. Lidé si do něj mohou již na prohlídce promítat svoje fantazie, jak by s danou nemovitostí mohli pracovat a přizpůsobit si ji k obrazu svému. A to je něco, co je k dané nemovitosti více přitáhne.

Video prohlídka

Pokud kupujícím představím kvalitně zpracovanou video prohlídku se správně zvolenou hudbou a záběry z kamery či dronu, získá vaše nemovitost na velké prodejní atraktivitě. Kupující ocení nové záběry a průchod nemovitostí, protože tyto vjemy z fotek získat nemohou. Video prohlídka může být nahrazena virtuální prohlídkou, rád vám vysvětlím, která z možností bude pro prodej vaší nemovitosti ta správná a proč.

PREZENTACE NEMOVITOSTI

Profesionální prezentace pomůže zkrátit čas prodeje a dokáže zvýšit cenu nemovitosti. Díky pečlivé přípravě za použití výše uvedených nástrojů je možné využít mnohem více možností prezentace. Prezentace nemovitosti v dnešní době představuje odborné softwarové inženýrství v podobě nastavování a vyhodnocování kampaní, ale základem je zatím stále inzerce na realitních serverech.

Inzerce na realitních serverech

Inzeruji na nejnavštěvovanějších realitních serverech jako jsou Sreality apod. Realitních portálů jsou desítky, ale účinné jsou jen některé z nich. Využívám rozšířené, tj. placené možnosti zvýraznění nabídky nemovitosti, aby se vaše nemovitost po několika dnech nepropadla v záplavě dalších inzerátů. Ne vždy je však toto zvýraznění účinné, stejně jako další placené možnosti zvýraznění, ale rád vám vysvětlím, proč jsem daný krok zvolil a kdy je dobré tyto způsoby využít a kdy nikoliv. 

Plachta na prodej

Někdo potřebuje koupit větší/menší nemovitost a neměnit lokalitu, někdo by se rád přestěhoval blíž k rodičům, za kterými do vaší lokality dojíždí, proto umístění plachty na nemovitosti zvyšuje potenciál prodeje nemovitosti. Pokud to je technicky možné a společně si to odsouhlasíme, představuje plachta (tj. pvc banner) na dané nemovitosti velký potenciál získání klienta z dané lokality. Tito kupující mají velkou výhodu, že znají lokalitu, a proto bude prezentace nemovitosti o něco jednodušší.

Inzerce na sociálních sítích

Není zatím standardem spustit placenou kampaň na Facebooku, ale i tak lze sociální sítě na prezentaci využít. Už jen proto, že některé sítě nabízejí lepší možnosti propagace a sdělení informací potenciálním kupujícím, něž jaké jim nabízejí standardní realitní servery. A když už je nemovitost dokonale nafocená a je vitvořená virtuální prohlídka nebo natočená videoprohlídka, bylo by chybou nevyužít možností propagace na sociálních sítích.

Online marketing

Jedná se o zatím nepříliš využívaný způsob marketingu spojený s inzertními platformami jako je Sklik od Seznamu a Google Ads od Googlu. Výhodou této propagace je přesnější cílení. Tento způsob inzerce je však vhodnější pro rozsáhlejší objem prodeje, ať jde o developerské projekty nebo o exkluzivní nemovitosti. Na běžné nemovitosti volím standardní způsob propagace, protože je účinnější směrem k získání kupujících vaší nemovitosti.

Tištěná inzerce

Oproti minulosti sice offline marketing postupně ustupuje, ale v určitých případech může být mnohem efektivnější než online marketing. Ať už jde o vývěsky, propagaci v inzertních časopisech nebo letáky, zvažuji vždy všechny možnosti propagace s ohledem na danou nemovitost, lokalitu i potřeby vás, jakožto prodávajících. Tištěný marketing má smysl, ale musí se pečlivě uvážit.

Spolupráce s ostatními makléři

Otevřeně se hlásím ke spolupráci s ostatními makléři, pokud taková spolupráce dává smysl. Mezi makléři lze nalézt velmi kvalitní realitní odborníky, které si kupující najímají na vyhledání a prověření vhodné nemovitosti, a s takovými je radost spolupracovat. Dokážu odlišit dobré makléře od špatných a nestane se tak, že bych vaši nemovitost připravil o zajímavé klienty.

PRODEJ NEMOVITOSTI

Prohlídky nemovitosti

Prohlídky jsou sice důležitou součástí makléřské práce, ale nikoli jejich podstatou. Mojí úlohou není klientům ukázat a říct, tady je kuchyň a zde je koupelna. Mým hlavním úkolem je během prohlídky nemovitosti identifikovat nákupní signály, zjišťovat bariéry bránící nákupu nemovitosti, získat zpětnou vazbu a zjistit podstatné náležitosti důležité pro úspěšný převod nemovitosti. Dobrý makléř méně mluví, ale hodně se ptá. Zajistím prohlídky nemovitosti pouze s relevantními klienty tak, aby se minimalizoval počet zbytečných návštěv nemovitosti. O průběhu prohlídek a zpětné vazbě od klientů k vaší nemovitosti dostáváte pravidelný report, který shrnuje podstatné záležitosti spojené s potenciálními kupujícími a vaší nemovitostí.

Rezervace nemovitosti

V případě, že kupující projeví zájem o nemovitost, zajišťuji smluvní vztah nejčastější variantou podpisu rezervační smlouvy. Účelem rezervační smlouvy je dohoda o podpisu kupní smlouvy a domluvení základních podmínek celé transakce. Jedná se zejména o sjednání ceny nemovitosti, způsobu úhrady rezervační zálohy, termín uzavření kupní smlouvy, termín předání nemovitosti, způsob financování a způsob výplaty kupní ceny, definici smluvních pokut za porušení sjednaných podmínek a jiné další náležitosti. Používám zásadně trojstranné rezervační smlouvy a vždy k nim přikládám výpis z katastru nemovitostí vztahující se k dané nemovitosti, který je vždy aktuální.

Pomoc s financováním

V úrokových sazbách hypoték jsou aktuálně velké rozdíly. Liší se nejen nabídky jednotlivých bank, ale také jednotlivé produkty, fixace a slevy za doplňkové služby. Z tohoto důvodu doporučuji využít služeb hypotečních makléřů, kteří jsou smluvním partnerem téměř dvou desítek hypotečních bank a stavebních spořitelen. Díky tomu mohou klientům nabídnout zcela objektivní srovnání hypoték jednotlivých bank a představit optimální varianty financování.

Zástavní smlouva

Přibližně 70 % kupujících financuje nákup nemovitosti za pomoci hypotečního úvěru. Pokud bude kupující zastavovat zatím vaši, v budoucnu jeho nemovitost, bude to s největší pravděpodobností) znamenat, že vy jako prodávající budete muset uzavřít s bankou kupujícího zástavní smlouvu. Zní to možná nelogicky, protože vy si žádný úvěr neberete, ale zástavní smlouvu uzavře prodávající a takto zastavenou nemovitost převede na kupujícího.

Kupní smlouva

Kupní smlouva vychází z rezervační smlouvy a proto by její příprava měla být již bezproblémová. Při přípravě kupní smlouvy je zejména důležité ochránit vás před situacemi, které život dokáže přinést. Nesmíte zapomenout, že období od podpisu rezervační smlouvy do předání nemovitosti obvykle znamená zhruba 2 až 4 měsíce měsíce. A to je dlouhá doba na to, co všechno se může stát, proto je nutné mít vše ošetřené v kupní smlouvě.

Úschova peněz

Zajištění bezpečné úschovy kupní ceny je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí při prodeji nemovitosti. Víte, jaké výhody, nevýhody, či úskalí vás čekají při úschově kupní ceny v případě advokátní, bankovní či notářské úschovy? Vše vám podrobně vysvětlím. A vysvětlím vám také to, proč nedělám úschovy u realitní kanceláře, byť je považuji při splnění určitých podmínek za zcela bezpečné. Spolupracuji s několika advokátními kancelářemi a svým klientům zaručuji maximální možnou péči. Peníze jsou uloženy u advokáta na speciálním účtu vedeném vždy pouze a jenom pro tento daný případ a jejich výplata je vázána vždy na nějaký právní úkon, nejčastěji se jedná o zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí, pokud se smluvní strany nedohodnou na jiném způsobu.

Katastr nemovitostí – převod nemovitosti

Po splnění podmínek, nejčastěji v podobě načerpání kupní ceny do úschovy, je potřeba vložit kupní smlouvu do katastru nemovitostí. To se provádí na základě podepsaného návrhu na vklad nemovitostí, jež pro vás nechám zpracovat advokátem, který bude dozorovat celý proces převodu nemovitosti. Tento návrh na vklad spolu s kupní smlouvou vložím/nechám vložit do katastru nemovitostí a tím započne proces převodu nemovitosti. S podáním těchto dokumentů se váže povinnost úhrady administrativního poplatku ve výši 2.000 Kč. Katastr nemovitostí má následně lhůtu 21 dní, tzv. ochranná lhůta, kdy nemůže zapsat vlastnické právo na jinou osobu. Po zápisu vlastnického práva je potřeba nechat udělat nový výpis z katastru nemovitostí, který bude sloužit jako podklad pro výplatu kupní ceny nemovitosti na váš účet.

POPRODEJNÍ SERVIS

Prodejem nemovitosti to nekončí, je zde ještě několik kroků, které za vás učiním.

Předání nemovitosti

Součásti standardu služeb je předání dané nemovitosti novým vlastníkům. Připravím pro vás předávací protokol, který bude kromě předmětu předání obsahovat také stavy jednotlivých měřidel. U bytových jednotek v případě zájmu odhlásím původního majitele u společenství vlastníků jednotek/družstva, nahlásím stavy odběru vody a přihlásím nového majitele, což je praktické i vzhledem k následnému ročnímu vyúčtování, které tyto skutečnosti zohlední.

Převody energií

Nemusíte nikam cestovat a stát fronty na přepis energií, zařídím to za vás. Současně s předáním nemovitosti novému vlastníkovi zajistím převod energií, jejichž odběr máte zasmluvněný s příslušnými dodavateli, nejčastěji se jedná o převod elektřiny a plynu. Zároveň ode mě obdržíte fotografie z předání nemovitosti, které budou obsahovat stavy měřičů ke dni předání nemovitosti.

Odhlášení se z nemovitosti

Jednou z často opomíjených činností je odhlášení se z dané nemovitosti. Dám vědět vašemu společenství vlastníků/družstvu, že je nemovitost prodána a předám jim kontakt na nového vlastníka s tím, aby vystavili nový evidenční list. 
Druhým krokem je oznámit finančnímu úřadu, že již nevlastníte nemovitost. Pokud by se k nemovitosti nepřihlásil nový vlastník, půjde finanční úřad prvně za vámi, že neplatíte daň z nemovitosti. Je známo mnoho případů, kdy takto finanční úřad doměřil pokutu a penále, proto je lepší těmto situacím předcházet.

Přihlášení se k nemovitosti

Tento úkon se vás jako prodávajících zdánlivě netýká, ale jeho zapomenutí na straně kupujících se vás dotknout může. Přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do 31. ledna a do 31. května musíte v zákonné lhůtě zaplatit daň z nemovitých věcí za daný rok. Daňové přiznání se podává pouze jednou, a to při pořízení nemovitosti. A to je právě ten problém, pokud kupující zapomene podat přiznání, finanční úřad neví, že jste nemovitost prodali (třeba se propojení úřadů v budoucnu dočkáme), a tak půjde za vámi. V lednu vždy všem kupujícím klientům připomínám povinnost toto daňové přiznání podat.

A mnoho dalších ...

  • Selský rozum
    Software, hardware, know how, kompetence? Fajn, ale selský rozum leckdy pomůže nejvíc.
  • Empatie
    Bez ní se opravdu neobejdu, méně je někdy více a dobrý obchdoník více naslouchá, než mluví.