Služby pro pronajímatele
Níže naleznete vybrané nástroje a služby, které používám při pronájmu nemovitosti. Nejen díky těmto nástrojům jsem profesionálem v oboru,
s těmito nástroji a mým know how bude veše nemovitost úspěšně pronajata.
PŘEDSMLUVNÍ VZTAH
Na začátek je dobré se potkat a společně probrat všechny varianty spolupráce. Po shlédnutí nemovitosti a zjištění vašich potřeb probereme možnosti spolupráce a její podmínky.
Návštěva nemovitosti
Návštěva nemovitosti je jedním ze zásadních kroků, který je nutný pro nastavení spolupráce a strategie pronájmu. Nelze na odborné úrovni navrhnout strategii a cenu pronájmu, aniž bych danou nemovitost viděl. Budu rád, když mi vaši nemovitost představíte osobně a povíte mi k ní vše, co by mohlo být pro úspěšný pronájem podstatné. Následně jsem schopen říct já, co bude pro úspěšný pronájem nutné udělat a zda jsem schopen vám pomoc.
Zjištění potřeb
Umím pečlivě naslouchat a dokážu se vcítit do druhých lidí. Empatie patří k mým silným stránkám. Vyslechnu si vaše očekávání, potřeby i cíle a na základě toho vám sdělím svoji představu. Vaše potřeby budu posuzovat s ohledem na potenciál dané nemovitosti a aktuální vývoj na realitním trhu nemovitostí. Vždy chci s ohledem na vaše potřeby to nejlepší, a proto se nebojím říkat pravdu, abych následně mohl naplnit vaše očekávání.
Tržní analýza
Vypracuji kalkulaci ceny s ohledem na vaše potřeby, cíle a situaci na trhu. Zde nastane klíčové rozhodnutí, jakým způsobem vést strategii pronájmu. Představím vám všechny možnosti k výběru a rozhodnutí bude naše společné. Ve své kalkulaci zohledňuji mnoho faktorů, vycházím ze svých zkušeností pronajímatele i z aktuální situace na trhu. Jsou však i zcela specifické situace, proto je dobré tyto skutečnosti společně diskutovat. Aby byl pronájem úspěšný, musí naše spolupráce probíhat ve shodě se zaměřením na splnění vytyčeného cíle.
NASTAVENÍ SPOLUPRÁCE
V rámci našeho smluvního vztahu se vám rád předem zavážu k tomu, co pro vás v rámci služeb budu dělat. Jedině tak mi můžete dát zpětnou vazbu a vědět, jestli naše dohody plním či nikoli. Přesvědčte se o tom, jak jsou spokojeni s mými službami klienti, kteří je již využili před vámi. S jejich souhlasem vám na ně poskytnu kontakt a můžete se s nimi spojit. Nic netajím, mám rád otevřené vztahy a dopředu nastavená očekávání.
Vybrané reference
PŘÍPRAVA NEMOVITOSTI
Nachystat nemovitost nejen pro právní stránce je základem budoucího úspěchu.
Právní podklady k nemovitosti
Kolik z následujících základních dokumentů máte nyní k dispozici? List vlastnictví k nemovitosti, snímky z pozemkové mapy, nabývací titul, evidenční list, úvěrovou smlouvu, průkaz energetické náročnosti budovy, stavební dokumentaci, seznam věcných břemen a zástavních práv, revize (palivové cesty, revizní zprávy ke spalinovým cestám ke komínu, či revize plynových zařízení) apod. Na začátku pronájmu vyžaduje nejvíce času nashromáždit všechny podklady nutné k pronájmu nemovitosti a to nejen ty, které vyžaduje zákon. Mnoho dalších dokumentů bude potřeba v průběhu hledání nájemce či po jeho nastěhování a je možné, že spousty z nich nemáte k dispozici, případně je má společenství vlastníků jednotek/družstvo, nebo jste je ani nedostali od předcházejícího vlastníka. Pro některé bude potřeba vyrazit na stavební úřad či kontaktovat SVJ/družstvo či dodavatele. Mnoho z těchto starostí jsem schopen vyřešit za vás na základě plné moci k administrativním úkonům. Ušetřím tak váš čas a získám přesně ty podklady, které jsou pro úspěšný pronájem potřeba.
Faktické podklady
Tuto část nepodceňuji ani nevynechávám. Jsem si vědom toho, že nájemce oprávněně zajímá, kde je nejbližší školka, kde se dá nejlépe nakoupit, kdy je vhodná doba na parkování, jak se dostane nejrychleji do práce, kde se dá v domě uložit kolo apod. Některé z těchto informací pro vás doposud nebyly důležité, ale to neznamená, že nemohou být důležité pro budoucího nájemce.
Technická příprava nemovitosti
Technická příprava nemovitosti se stává jednou z nejdůležitějších částí příprav nemovitosti. Aby se nemovitost pronajala za co nejvyšší cenu, musí být dokonale připravená, dokonale nafocená a tím tak dokonale představená nájemcům. Opravit drobné praskliny, utáhnout kliky, vyměnit žárovky za silnější, vyprat koberce, vymalovat či zasádrovat otvor po hmoždince je opravdu drobná investice oproti tomu, jaký přinese výsledný efekt. Z nemovitosti je potřeba odstranit drobné neduhy, které její majitel díky provozní slepotě nevidí, ale nájemce ihned upoutají. Proto za pomoci řemeslníků a vybraných firem necháme provést tyto drobné opravy, aby nemovitost nejen dokonale vypadala, ale i dokonalá byla.
Úklid nemovitosti
Nikdo z nájemců nechce přijít do neuklizené nemovitosti. Proto vždy před prohlídkami necháváme nemovitost kompletně uklidit, včetně mytí oken, koupelny či kuchyňské linky a v ní umístěných spotřebičů. Takto uklizenou nemovitost necháváme provonět speciálními vůněmi, které navodí příjemnou atmosféru a potenciální nájemníci se zde budou cítit příjemně.
PREZENTAČNÍ PŘÍPRAVA NEMOVITOSTI
Zaměření nemovitosti
Zaměření nemovitosti nenahrazuje zpracování technické dokumentace. Samotné zaměření přinese dvě přidané hodnoty, a to jak pro pronajímatele, tak pro nájemce. První je v podobě získání podkladů pro zpracování marketingového dispozičního plánku (viz. další bod) a druhá v podobě získání důležitých informací pro nájemce. V jejich rozhodování hraje důležitou roli, pokud například ví, jak velká a hluboká šatní skříň se jim vejde na chodbu či do ložnice. V neposlední řadě se tyto informace můžou hodit pro případnou změnu rozmístění nábytku. To stávající jim nemusí vyhovovat, ale pokud budou znát rozměry, bude pro ně jednodušší s daným prostorem pracovat a jelikož tyto rozměry mít budou, budou mít i větší motivaci.
Marketingový plánek nemovitosti
Pouze 10 % lidí má představivost a prostorovou orientaci. Proto těm ostatním pomůže dispoziční plánek nemovitosti. Chci vás (i sebe) ušetřit toho, že např. přivedu klienty na prohlídku a až na místě zjistí, že jsou místnosti průchozí, což jim zásadně nevyhovuje. Zkuste si to sami představit a podívejte se na inzerát, kde není dispoziční plánek. Budete si schopni z fotek vizualizovat, jak vypadá samotná dispozice nemovitosti? Sousedí ložnice s koupelnou, nebo s obývacím pokojem? Proto je již na začátku důležité toto zájemcům představit, abychom se společně vyvarovali toho, že půjdou na prohlídku zbytečně. Plánek musí být srozumitelný pro všechny potenciální zájemce.
Home staging
Homestaging funguje jako zaklínadlo, protože jeho hlavním cílem je zvýraznit klady nemovitosti tak, aby vypadala co nejatraktivněji a zároveň oslovila co největší počet potenciálních zájemců o pronájem. To je ve většině případů to, oč při pronájmu nemovitosti jde, a proto má obrovskou přidanou hodnotu pro pronajímatele. Jedná se o nadstandardní službu, která má svůj význam a pronajímatel by jí měl chtít.
Profesionální fotografie
Fotografie většinou představuje první kontakt s danou nemovitostí. Pokud si klient vybírá na internetu, co myslíte, zamiluje se spíše do nemovitosti, která nebude profesionálně nafocená, nebo do té hezké a profesionálně zpracované? Proto vždy najímám profesionální fotografy, kteří dokážou vystihnout přednosti a potenciál dané nemovitosti. V kombinaci s homestagingem dokážu vaši nemovitost představit na té nejlepší možné profesionální úrovni. A zájemci to dokáží ocenit.
Virtuální prohlídka
Virtuální prohlídka umožní potenciálním nájemníkům procházet se volně nemovitostí, jako kdyby se v ní fyzicky nacházeli. Nemusí nikam cestovat, byt si projdou kolikrát chtějí, a to i opakovaně. Samozřejmostí je možnost zažít skutečnou virtuální realitu za pomoci virtuálních brýlí. Výhodou při pronájmu s tímto nástrojem je, že tito zájemci přijdou na prohlídku již daleko lépe připraveni a jejich dotazy jsou tak již spíše odborné a faktické. Jde již o skutečné zájemce.
Webové stránky nemovitosti
Některé informace se prostě do inzerce nevejdou, na jiné ani není prostor. V tom případě je lepší dát si tu práci a udělat samostatné webové stránky dané nemovitosti. Získáme tak větší prosotor pro prezentaci a větší šanci pro potenciální zájemce se o nemovitosti dozvědět více a více k ní přilnout. Pokud je to vhodné, dá se obsah zpřístupnit na heslo a dané informace uvidí jen ten, komu dáme přístup. Na webových stránkách se oproti klasické inzerci mohou zájemci dozvědět více nejen o samotné nemovitosti, ale i o okolí dané nemovitosti.
Karta nemovitosti
Kolik nemovitostí zájemce při svém hledání navštíví? Kolik si jich po týdnu pamatuje? Jen ty hezké a ty, ke kterým dostal nějaké informace. Moje karta nemovitosti obsahuje základní informace o nemovitosti, fotografie, popis i cenu a vždy je doplněna dispozičním plánkem dané nemovitosti. Lidé si do něj mohou již na prohlídce promítat svoje fantazie, jak by s danou nemovitostí mohli pracovat a přizpůsobit si ji k obrazu svému. A to je něco, co je k dané nemovitosti více přitáhne.
Video prohlídka
Pokud zájemcům představím kvalitně zpracovanou video prohlídku se správně zvolenou hudbou a záběry z kamery či dronu, získá vaše nemovitost na velké atraktivitě. Zájemci ocení nové záběry a průchod nemovitostí, protože tyto vjemy z fotek získat nemohou. Video prohlídka může být nahrazena virtuální prohlídkou, rád vám vysvětlím, která z možností bude pro prodej vaší nemovitosti ta správná a proč.
PREZENTACE NEMOVITOSTI
Profesionální prezentace pomůže zkrátit čas hledání nájemce a dokáže zvýšit cenu nemovitosti. Díky pečlivé přípravě za použití výše uvedených nástrojů je možné využít mnohem více možností prezentace. Prezentace nemovitosti v dnešní době představuje odborné softwarové inženýrství v podobě nastavování a vyhodnocování kampaní, ale základem je zatím stále inzerce na realitních serverech.
Inzerce na realitních serverech
Inzeruji na nejnavštěvovanějších realitních serverech jako jsou Sreality apod. Realitních portálů jsou desítky, ale účinné jsou jen některé z nich. Využívám rozšířené, tj. placené možnosti zvýraznění nabídky nemovitosti, aby se vaše nemovitost po několika dnech nepropadla v záplavě dalších inzerátů. Ne vždy je však toto zvýraznění účinné, stejně jako další placené možnosti zvýraznění, ale rád vám vysvětlím, proč jsem daný krok zvolil a kdy je dobré tyto způsoby využít a kdy nikoliv.
Plachta na pronájem
Někdo potřebuje pronajmout větší/menší nemovitost a neměnit lokalitu, někdo by se rád přestěhoval blíž k rodičům, za kterými do vaší lokality dojíždí, proto umístění plachty na nemovitosti zvyšuje potenciál pronájmu nemovitosti. Pokud to je technicky možné a společně si to odsouhlasíme, představuje plachta (tj. pvc banner) na dané nemovitosti velký potenciál získání klienta z dané lokality. Tito kupující mají velkou výhodu, že znají lokalitu, a proto bude prezentace nemovitosti o něco jednodušší.
Inzerce na sociálních sítích
Není zatím standardem spustit placenou kampaň na Facebooku, ale i tak lze sociální sítě na prezentaci využít. Už jen proto, že některé sítě nabízejí lepší možnosti propagace a sdělení informací potenciálním nájemcům, něž jaké jim nabízejí standardní realitní servery. A když už je nemovitost dokonale nafocená a je vytvořená virtuální prohlídka nebo natočená videoprohlídka, bylo by chybou nevyužít možností propagace na sociálních sítích.
Online marketing
Jedná se o zatím nepříliš využívaný způsob marketingu spojený s inzertními platformami jako je Sklik od Seznamu a Google Ads od Googlu. Výhodou této propagace je přesnější cílení. Tento způsob inzerce je však vhodnější pro rozsáhlejší objem pronájmu, třeba pro celé nájemní domy. Na běžné nemovitosti volím standardní způsob propagace, protože je účinnější směrem k získání nájemců vaší nemovitosti.
Tištěná inzerce
Oproti minulosti sice offline marketing postupně ustupuje, ale v určitých případech může být mnohem efektivnější než online marketing. Ať už jde o vývěsky, propagaci v inzertních časopisech nebo letáky, zvažuji vždy všechny možnosti propagace s ohledem na danou nemovitost, lokalitu i potřeby vás, jakožto pronajímatelů. Tištěný marketing má smysl, ale musí se pečlivě uvážit.
Spolupráce s ostatními makléři
Otevřeně se hlásím ke spolupráci s ostatními makléři, pokud taková spolupráce dává smysl. Mezi makléři lze nalézt velmi kvalitní realitní odborníky, které si zájemci najímají na vyhledání a prověření vhodné nemovitosti, a s takovými je radost spolupracovat. Dokážu odlišit dobré makléře od špatných a nestane se tak, že bych vaši nemovitost připravil o zajímavé klienty.
PRONÁJEM NEMOVITOSTI
Prohlídky nemovitosti
Prohlídky jsou sice důležitou součástí makléřské práce, ale nikoli jejich podstatou. Mojí úlohou není klientům ukázat a říct, tady je kuchyň a zde je koupelna. Mým hlavním úkolem je během prohlídky nemovitosti identifikovat nákupní signály, zjišťovat bariéry bránící pronájmu nemovitosti, získat zpětnou vazbu a zjistit podstatné náležitosti důležité pro úspěšný pronájem nemovitosti. Dobrý makléř méně mluví, ale hodně se ptá. Zajistím prohlídky nemovitosti pouze s relevantními klienty tak, aby se minimalizoval počet zbytečných návštěv nemovitosti. O průběhu prohlídek a zpětné vazbě od klientů k vaší nemovitosti dostáváte pravidelný report, který shrnuje podstatné záležitosti spojené s potenciálními nájemcem a vaší nemovitostí.
Rezervace nemovitosti
V případě, že zájemce projeví zájem o nemovitost, zajišťuji smluvní vztah nejčastější variantou podpisu rezervační smlouvy. Účelem rezervační smlouvy je dohoda o podpisu nájemní smlouvy a domluvení základních podmínek pronájmu. Jedná se zejména o sjednání ceny pronájmu, výše poplatků, termín pronájmu, výše jistoty apod. Smlouvy je možné podepsat osobně či elektronicky a vždy k nim přikládám výpis z katastru nemovitostí vztahující se k dané nemovitosti, který je vždy aktuální.
Prověření v registrech
V úrokových sazbách hypoték jsou aktuálně velké rozdíly. Liší se nejen nabídky jednotlivých bank, ale také jednotlivé produkty, fixace a slevy za doplňkové služby. Z tohoto důvodu doporučuji využít služeb hypotečních makléřů, kteří jsou smluvním partnerem téměř dvou desítek hypotečních bank a stavebních spořitelen. Díky tomu mohou klientům nabídnout zcela objektivní srovnání hypoték jednotlivých bank a představit optimální varianty financování.
Zástavní smlouva
Přibližně 70 % kupujících financuje nákup nemovitosti za pomoci hypotečního úvěru. Pokud bude kupující zastavovat zatím vaši, v budoucnu jeho nemovitost, bude to s největší pravděpodobností) znamenat, že vy jako prodávající budete muset uzavřít s bankou kupujícího zástavní smlouvu. Zní to možná nelogicky, protože vy si žádný úvěr neberete, ale zástavní smlouvu uzavře prodávající a takto zastavenou nemovitost převede na kupujícího.
Kupní smlouva
Kupní smlouva vychází z rezervační smlouvy a proto by její příprava měla být již bezproblémová. Při přípravě kupní smlouvy je zejména důležité ochránit vás před situacemi, které život dokáže přinést. Nesmíte zapomenout, že období od podpisu rezervační smlouvy do předání nemovitosti obvykle znamená zhruba 2 až 4 měsíce měsíce. A to je dlouhá doba na to, co všechno se může stát, proto je nutné mít vše ošetřené v kupní smlouvě.
Úschova peněz
Zajištění bezpečné úschovy kupní ceny je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí při prodeji nemovitosti. Víte, jaké výhody, nevýhody, či úskalí vás čekají při úschově kupní ceny v případě advokátní, bankovní či notářské úschovy? Vše vám podrobně vysvětlím. A vysvětlím vám také to, proč nedělám úschovy u realitní kanceláře, byť je považuji při splnění určitých podmínek za zcela bezpečné. Spolupracuji s několika advokátními kancelářemi a svým klientům zaručuji maximální možnou péči. Peníze jsou uloženy u advokáta na speciálním účtu vedeném vždy pouze a jenom pro tento daný případ a jejich výplata je vázána vždy na nějaký právní úkon, nejčastěji se jedná o zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí, pokud se smluvní strany nedohodnou na jiném způsobu.
Katastr nemovitostí – převod nemovitosti
Po splnění podmínek, nejčastěji v podobě načerpání kupní ceny do úschovy, je potřeba vložit kupní smlouvu do katastru nemovitostí. To se provádí na základě podepsaného návrhu na vklad nemovitostí, jež pro vás nechám zpracovat advokátem, který bude dozorovat celý proces převodu nemovitosti. Tento návrh na vklad spolu s kupní smlouvou vložím/nechám vložit do katastru nemovitostí a tím započne proces převodu nemovitosti. S podáním těchto dokumentů se váže povinnost úhrady administrativního poplatku ve výši 2.000 Kč. Katastr nemovitostí má následně lhůtu 21 dní, tzv. ochranná lhůta, kdy nemůže zapsat vlastnické právo na jinou osobu. Po zápisu vlastnického práva je potřeba nechat udělat nový výpis z katastru nemovitostí, který bude sloužit jako podklad pro výplatu kupní ceny nemovitosti na váš účet.
POPRONÁJEMNÍ SERVIS
Podpisem nájemní smlouvy celý proces nekončí, je zde ještě několik kroků, které za vás učiním.
Předání nemovitosti
Součásti standardu služeb je předání dané nemovitosti novým nájemníkům. Připravím pro vás předávací protokol, který bude kromě předmětu předání obsahovat také stavy jednotlivých měřidel a hlavně soupis vybavení, případných vad a dalších dohod, které si na konci nájmu již nebude nikdo pamatovat. Samozřejmostí je fotogalerie stavu nemovitosti při předání a fotogalerie případných vad.
Převody energií
Nemusíte nikam cestovat a stát fronty na přepis energií, zařídím to za vás. Současně s předáním nemovitosti novému nájemníkovi zajistím převod energií, jejichž odběr máte zasmluvněný s příslušnými dodavateli, nejčastěji se jedná o převod elektřiny a plynu. Zároveň ode mě obdržíte fotografie z předání nemovitosti, které budou obsahovat stavy měřičů ke dni předání nemovitosti.
A mnoho dalších ...
- Selský rozumSoftware, hardware, know how, kompetence? Fajn, ale selský rozum leckdy pomůže nejvíc.
- EmpatieBez ní se opravdu neobejdu, méně je někdy více a dobrý obchdoník více naslouchá, než mluví.